中古マンションの減価償却の計算方法
中古マンションを賃貸に出すときの減価償却費について、建物価格の出し方、土地建物の按分、中古耐用年数の簡便法、月割り計算の流れを整理します。
数字をすぐ確認したい場合は、計算ツールで条件を入力できます。
中古マンションの減価償却費を計算する中古マンションで減価償却できるのは建物部分だけ
中古マンションを購入して賃貸に出す場合、減価償却の対象になるのは建物部分です。土地は時間が経っても価値が減る資産として扱われないため、減価償却できません。
売買契約書に土地と建物の内訳がある場合は、その建物価格を使います。内訳がない場合は、固定資産税評価額や消費税額などから建物価格を按分して整理します。
中古マンションの耐用年数は簡便法で計算する
中古物件では、新築時の法定耐用年数をそのまま使うのではなく、築年数を反映した耐用年数を使います。よく使われるのが簡便法です。
法定耐用年数の一部を経過している場合は「法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 20%」で計算します。法定耐用年数を超えている場合でも、最低2年の耐用年数が使われます。
初年度は取得月で月割りする
取得した年は、1年分をまるごと経費にするのではなく、取得月に応じて月割りします。たとえば4月取得なら、4月から12月までの9か月分です。
Calqの計算ツールでは、構造、建物価格、築年数、取得月を入れるだけで、初年度と2年目以降の償却費を確認できます。
よくある質問
中古マンションの土地部分は減価償却できますか？
できません。減価償却できるのは建物部分と建物附属設備です。
RC造マンションの法定耐用年数は何年ですか？
一般的なRC造・SRC造の住宅用建物は47年です。中古の場合は築年数を反映した耐用年数を使います。
建物価格がわからない場合はどうしますか？
売買契約書、固定資産税評価額、消費税額などをもとに土地と建物を按分して確認します。申告前に税理士や税務署で確認すると安心です。