不動産投資 利回り計算機
表面利回り・実質利回り・月次CFを一括計算このツールを使えば、複雑な計算も一瞬で完了します。結果を保存して、後で見返したりシェアしたりすることも可能です。
基本情報
3,000万円
12万円
10%
20万円
管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料の合計
7%
仲介手数料・登記費用・ローン手数料等（物件価格の3〜10%）
利回り計算結果
表面利回り
4.80%
満室想定・諸費用除く
実質利回り
3.41%
空室・経費・諸費用考慮
収益内訳
年間家賃収入（満室）144.00万円
空室損失（10%）−14.40万円
年間経費−20.00万円
年間純収益（NOI）109.60万円
投資コスト
物件価格3,000万円
購入諸費用（7%）210.00万円
総投資額3210.00万円
収益内訳グラフ
満室家賃
空室損失
年間経費
NOI（純収益）
本ツールの計算結果は参考値です。実際の収益は物件状況・地域・税制等により異なります。投資判断は専門家にご相談ください。
結果を保存してシェア
現在の入力内容と計算結果を保存し、専用のURLを発行します。
SNSで共有したり、後で自分が見返すためのブックマークとして活用できます。
このツールについて
概要
物件価格・月額家賃・空室率・年間経費・購入諸費用を入力するだけで、不動産投資の表面利回りと実質利回りを即計算。ローン利用時の月次キャッシュフローも試算できます。
計算の根拠・仕組み
表面利回り = 年間家賃収入(満室) / 物件価格 × 100。実質利回り = (年間家賃収入(空室考慮) - 年間経費) / (物件価格+購入諸費用) × 100。ローン使用時の月次CFは実質収入 - 月額ローン返済額で計算します。
活用Tips
- •表面利回りは「物件を高く見せる」ために使われがちです。空室・経費・諸費用を含めた実質利回りが4〜5%以上を目安にしましょう。
- •管理費・修繕積立金・固定資産税の合計（年間経費）は年間家賃収入の20〜30%が目安です。中古物件は修繕費を多めに見込むのが安全です。
- •空室率は地域・築年数によって大きく異なります。東京都心は5〜10%、地方は20〜40%が実態に近い場合もあります。
- •月次CFがマイナスになる物件（いわゆる「持ち出し物件」）も、節税効果や値上がり益を期待して保有する戦略もありますが、リスクを十分に理解した上で判断してください。
よくある質問
Q. 表面利回りと実質利回りの違いは？
A. 表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字です。実質利回りはそこから空室損失・管理費・修繕費・固定資産税等を差し引き、購入諸費用も考慮した実態に近い数字です。表面利回りだけで判断すると損するリスクがあります。
Q. 良い投資物件の実質利回りの目安は？
A. 一般的には実質利回り4〜6%以上が基準とされます。都市部の新築は2〜3%台が多く、表面上は低くても値上がり益を期待するケースもあります。地方の中古物件は高利回りでも空室リスクが高い場合があります。
Q. キャッシュフローがマイナスでも良い物件がある？
A. 都市部の好立地物件で資産価値上昇が見込める場合、月次CFがマイナスでも長期的に有利な場合があります。ただし自己資金力と長期保有のリスク許容度が必要です。
Q. 購入諸費用はどれくらいかかる？
A. 新築は物件価格の3〜5%、中古は6〜10%程度が目安です。仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税）、登記費用、不動産取得税、ローン関連費用などが含まれます。
※ 本ツールの計算結果はあくまで参考値です。実際にご利用の際は専門家にご確認ください。免責事項を確認する