賃貸 vs 持ち家 コスト比較
35年間の総コストと損益分岐点を比較。機会コスト込みで計算このツールを使えば、複雑な計算も一瞬で完了します。結果を保存して、後で見返したりシェアしたりすることも可能です。
持ち家の条件
4,000万円
400万円
借入額: 3,600万円 / 月返済: 11万円
1.5%
35年
万円
万円
万円
万円
賃貸の条件
15万円
0.5%
シミュレーション設定
5%
頭金を賃貸で温存して運用した場合の年利（機会コスト）
35年
35年間の比較結果
35年間の総コスト（機会コスト込み）
持ち家が3,438万円お得
持ち家 累積コスト5,235万円
頭金400万円
ローン総返済（35年）4,630万円
固定資産税・修繕・管理費2,205万円
売却価値（控除）－2,000万円
賃貸 累積コスト＋機会コスト8,673万円
家賃総額（35年）6,866万円
頭金の機会コスト+1,806万円
損益分岐点（持ち家コスト ＜ 賃貸コストになる年）
18年目以降は持ち家が有利
購入諸費用（仲介手数料・登記費用等、物件価格の5〜8%）・引越し費用・リフォーム費用は含まれていません。また家賃・物件価値の変動、金利変動リスクは考慮されていません。
累積コスト推移グラフ
線が交差した点が損益分岐点です。青が下になるほど持ち家が有利。
結果を保存してシェア
現在の入力内容と計算結果を保存し、専用のURLを発行します。
SNSで共有したり、後で自分が見返すためのブックマークとして活用できます。
このツールについて
概要
物件価格・ローン条件・家賃・頭金運用利回りを入力するだけで、賃貸と持ち家の35年間の総コストを比較。「頭金を投資したら？」という機会コストも加味した上で損益分岐点（何年で持ち家が逆転するか）を計算します。
計算の根拠・仕組み
持ち家コスト = 頭金 + ローン総返済額 + 固定資産税 + 修繕費・管理費 - 売却価値。賃貸コスト = 年間家賃合計（上昇率考慮） + 頭金の機会コスト（投資利回りで複利運用した場合の増加分）。2つの累積コストが逆転する年が損益分岐点です。
活用Tips
- •頭金の「機会コスト」は見落とされがちです。頭金400万円を年利5%で35年運用すると約2,200万円になります。この金額は賃貸コストに加算して比較する必要があります。
- •固定資産税はマンションの場合、物件価格の0.3〜0.5%/年が目安。4,000万円のマンションなら年12〜20万円程度です。
- •売却時の物件価値は大きく結果を左右します。都市部好立地の物件は30年後も価値が維持・上昇する場合がありますが、郊外や地方では大幅に下落するリスクもあります。
- •変動金利ローンを選んでいる場合、金利上昇リスクがあります。このツールは固定金利で計算しているため、変動金利の場合は実際の返済額が変わる可能性があります。
よくある質問
Q. 賃貸と持ち家、結局どちらが得？
A. 長期的には持ち家が有利なケースが多いですが、頭金の機会コストを含めると必ずしも持ち家が得とは言えません。物件立地・ローン条件・家賃水準・保有期間によって大きく異なります。このツールで自分の条件で比較してみてください。
Q. シミュレーションに含まれていないコストは？
A. 持ち家側：購入諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など物件価格の5〜8%）、引越し費用、大規模修繕。賃貸側：敷金・礼金・更新料、引越し費用。これらは入力値に手動で加算して計算することをおすすめします。
Q. 損益分岐点が30年以上になるのはなぜ？
A. 頭金の機会コスト（投資利回り）を高く設定すると、賃貸+運用の恩恵が大きくなり損益分岐点が遠くなります。また物件価格が高く家賃が低い場合も同様です。逆に売却価値が高い場合は損益分岐点が早まります。
Q. 住宅ローン控除は考慮されている？
A. 現時点では含まれていません。住宅ローン控除は借入残高の0.7%が最大13年間税額控除されるため、実際の持ち家コストはこのシミュレーターより安くなる場合があります。
※ 本ツールの計算結果はあくまで参考値です。実際にご利用の際は専門家にご確認ください。免責事項を確認する